O
locatário comerciário/industriário possui uma importante ação a seu favor, caso
deseje permanecer no imóvel locado para sua atividade comercial.
Trata-se
da Ação Renovatória, inserta no ordenamento brasileiro pelo Decreto n.
24.150/34 (“Lei de Luvas”). Posteriormente, essa possibilidade foi estendida
pela jurisprudência e doutrina não só a pontos comerciais e industriais, mas
também a outras atividades empresariais, e o tema passou a ser regulamentado
pela Lei n. 8245/91, conhecida como “Lei do Inquilinato”.
Ela decorre da importância dada ao
investimento realizado no espaço físico de uma atividade empresarial,
envolvendo não só o dinheiro ali empregado, mas também a fixação do local como
uma referência para a clientela.
Para sua
utilização, devem ser cumpridos os requisitos estabelecidos pelo artigo 71 c/c
art. 51 da Lei acima mencionada, quais sejam:
a) Contrato celebrado por escrito e com
prazo determinado de, no mínimo, cinco anos, sendo admitida a soma de prazos
sucessivos e ininterruptos de contratos determinados anteriores;
b) Exploração da mesma atividade pelo
locatário pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos (para prova disso, utilizam-se,
por exemplo, guias de recolhimento de ICMS ou de ISS, alvará de localização e
suas renovações etc);
c) Exato cumprimento do contrato em
curso, inclusive quitação de impostos e taxas atribuídas ao locatário;
d) Indicação clara e precisa das
condições oferecidas para a renovação da locação, de forma a permitir ao
locador o exame da conveniência de aceitar a proposta;
e) Indicação de fiador, quando houver no
contrato a ser renovado, com comprovação da idoneidade financeira. Caso não
seja o mesmo, deve ser indicado nome e demais dados do novo fiador –
nacionalidade, estado civil, profissão, identidade. Se pessoa jurídica,
inscrição no Ministério da Fazenda e endereço.
f) Prova de que o fiador do contrato ou
seu substituto na renovação aceita os encargos da fiança, com autorização do
cônjuge, se casado for;
g) Prova, quando for o caso, de ser
cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário (ex.:
título aquisitivo do estabelecimento comercial, certidão de inventariante etc).
É preciso
ainda atentar-se ao prazo de propositura da referida ação, qual seja um ano a seis
meses antes da finalização do prazo do contrato em vigor (art. 51, § 5º da Lei n. 8245/91), bem como
identificar se o contrato não está abarcado pelas duas hipóteses que excluem a
possibilidade da renovação compulsória[1].
Em caso
de dúvidas, busque auxílio de um advogado atuante na área imobiliária.
[1] Art. 52 da Lei n.
8245/91: por determinação do Poder Público, estiver obrigado a: I) realizar
obras que importem radical transformação do imóvel ou a II) fazer modificações
que aumentem o valor do negócio ou da propriedade, ou utilização do imóvel por
ele próprio ou para transferência do fundo de comércio existente há mais de um
ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou
descendente. Ressalte-se que o imóvel não poderá ser destinado ao mesmo ramo do
locatário, a não ser que a locação também envolvesse o fundo de comércio, com
as instalações e pertences.
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